Knokse Vastgoedmarkt Blijft Het Goed Doen

Elke dag vragen klanten ons “Hoe gaat het nu met de vastgoedmarkt”. “Redelijk goed” is meestal het oprechte antwoord. We zijn bijna halfweg 2023. Tijd om een stand van zaken op te maken en te zien welke trends zich aftekenen en wat vandaag leeft op de Knokse vastgoedmarkt.

LICHT STIJGENDE PRIJZEN, LICHT DALENDE VOLUMES

We waren niet weinig verrast door de notarisbarometer die midden mei signaleerde dat het aantal verkooptransacties in Knokke-Heist met 20% was gedaald in 2022 ten opzichte van 2021 en dat de daling zich verderzet. Dat is niet wat wij ervaren of horen van collega-makelaars. We denken dat die cijfers vertekend zijn door eenmalige gebeurtenissen. In 2021 zijn er een ongezien aantal grote nieuwbouwprojecten (Lake district, Duinenwater, Heldentorens, …) opgestart en op plan verkocht. Op een markt waar jaarlijks ruim 1.000 appartementen verkocht worden, kan dat een extra volume geweest zijn van 10 tot 15% dat er het volgende jaar niet meer is.

Wij zien in het centrum en de strandwijken een lichte achteruitgang sinds de zomer van 2022, maar zeker niet zoveel. De prijzen stijgen wel nog, althans nominaal. De prijsstijging van het vastgoed kan vandaag de inflatie niet bijbenen.

HOGERE HYPOTHEEKRENTE ZORGT VOOR TWEE SNELHEDEN

Dat hebben we onderschat in onze vooruitzichten voor 2023. Iemand die er veel voor moet lenen, koopt geen vakantieverblijf. Dat was vroeger ook zo. Kopers namen toen een lening omdat het goedkoop was en ze niets anders te gelde moesten maken.

In tegenstelling tot de markt van de gezinswoningen en die van het commerciële vastgoed, is de hogere rente geen showstopper op de markt van de duurdere tweede verblijven in Knokke. Er zijn nu hoofdzakelijk cashkopers. In de nieuwe vastgoedmarktsituatie die zich aftekent, zorgt de hogere kost van schulden ervoor dat een nichemarkt als Knokke zich ontwikkelt met een andere dynamiek en snelheid dan de gemiddelde gemeente waar de residentiële vastgoedmarkt een normale mix van gezinswoningen is. Daarom zeggen we wel eens dat de Knokse vastgoedmarkt losgekoppeld is van wat er in de rest van Vlaanderen en België gebeurt.

VLUCHT VOOR INFLATIE

De tweede belangrijkste reden waarom families vandaag vastgoed in Knokke kopen, is omdat ze luxevastgoed zien als een veilige belegging die hen enigszins beschermt tegen de galopperende inflatie. Het belangrijkste blijft levenskwaliteit en vakanties aan zee doorbrengen met vrienden en familie.

HYBRIDE LEVENSSTIJL

Aan het inwonersaantal is het niet zichtbaar, want dat stijgt niet. Toch niet als je de 160 nieuwe inwoners van Oekraïense nationaliteit, die zich in 2022 hier inschreven, erbij rekent. Wel zie je dat eigenaars meer gebruik blijven maken van hun tweede verblijf, ook om van daaruit te werken. Het telewerk is een blijver. Dat zorgt ervoor dat de bewoners meer eisen stellen aan hun vakantieverblijf en het soms inruilen voor een groter.

COMMOTIE OP HET STADHUIS

Er is veel politiek nieuws in het anders zo rustige Knokke-Heist waar de partij Gemeentebelangen sinds decennia een absolute meerderheid heeft. Alle grote debatten zijn terug te leiden tot vastgoeddossiers.

Er is een tekort aan betaalbare woningen. Dat zorgt al lang voor onbehagen bij een deel van de bevolking. Ze klagen dat hun kinderen geen eigendom meer

kunnen verwerven omdat rijke tweedeverblijvers de huizen opkopen en de prijzen omhoog stuwen.

De logica dat meer aanbod tot lagere prijzen leidt, heeft hier niet gewerkt de voorbije tijd. Dat voelt als een niet ingeloste belofte. Het extra aanbod in de woontorens en op Duinenwater is opgenomen door nieuwkomers, vooral weer tweedeverblijvers.

Er is nu een merkwaardige alliantie aan het ontstaan tussen enerzijds dat deel van de bevolking, de vaste bewoners die eerder uit de dorpskernen van Knokke en Heist en uit de randgemeenten Westkapelle en Ramskapelle komen, en anderzijds de ‘nostalgici’. Dat zijn de vermogende villabewoners uit het Zoute die zich verzetten tegen de hoogbouw op het Albertplein en De Wielingen uit een soort weemoed naar het Knokke van hun (groot)ouders.

Ook het scholendebat gaat over vastgoed. De gemeente maakt er een gewoonte van om de paar jaar een stuk van haar patrimonium te verkopen om het gat in de begroting te dichten. Er komen verkiezingen aan en dat leidt tot zenuwachtigheid. Sommigen zien nieuwe kansen en oude breuklijnen worden weer geopend. Het is niet onmogelijk dat het politieke bestel in Knokke-Heist voor het eerst in lang grondig verandert.