Cart 0
Het thema inflatie is nu dagelijks in het economische nieuws. We merken zelf dat alles duurder lijkt te worden in deze nadagen van de coronapandemie: kappersbezoek, de eerste terrasjes, de prijzen van bouwmaterialen, containertarieven Shanghai-Rotterdam (hoewel ik die niet consumeer).
Het is onzeker of de bocht genomen is en of we nu, na decennia van zeer lage inflatie, vertrokken zijn voor een periode van hogere inflatie en hogere rentes. Maar voor wie investeert in vastgoed is het belangrijk te weten hoe inflatie werkt.
Inflatie is de vrij algemene stijging van de meeste goederen en diensten in een bestaande economie, gemeten over een vaste periode, meestal jaar op jaar. Het is belangrijk het onderscheid met meerwaarde te zien. Als een bepaald type of alle vastgoed in een regio in waarde stijgt, is dat een gevolg van vraag en aanbod en niet een gevolg van een verandering in de waarde van de munt.
DE GEVAREN VAN INFLATIE VOOR DE HUIZENMARKT ZIJN:
Het is dus niet zozeer inflatie zelf, maar de verwachting van inflatie die de vastgoedmarkt zal ondersteunen de eerstkomende tijd. Er zijn argumenten dat de hogere inflatie maar tijdelijk zal zijn:
• De banken worden snel terughoudender om hypotheken te verstrekken. Dat leidt tot minder kopers en uiteindelijk minder vraag naar vastgoed, vooral in het lagere en middensegment.
•De rentevoeten stijgen bij voortdurende inflatie. Dit is het beproefde recept van centrale bankiers om hoge inflatie te bestrijden en de verwachting ervan is meteen ook de oorzaak waarom banken minder kredieten verstrekken.
Maar over het algemeen is wat meer inflatie niet slecht voor de residentiële vastgoedmarkt.
• De huurprijzen stijgen.
• De woningprijzen stijgen omdat beleggers vaste activa willen in tijden van inflatie. Gezinnen zullen altijd nood hebben aan een woning, ongeacht de waarde van hun munt.
• Woningen gekocht in het begin van een inflatoire periode zijn meestal een goede belegging. Enerzijds, omdat de waarde zal stijgen met de inflatie. Maar vooral omwille van de hefboomwerking van de hypotheek. De waarde van vastgoed stijgt terwijl de aflossing met een vaste rentevoet gelijk blijft. Je betaalt dus relatief steeds minder voor de lening in vergelijking met het beginjaar.
• Loonakkoorden voor de komende jaren zijn eerder zuinig. Bij ons, maar ook vb. in Duitsland. Daardoor zal de gevreesde looninflatiespiraal niet zo snel op gang komen. Dat principe is dat meer inflatie leidt tot hogere lonen die op hun beurt tot meer inflatie leiden.
• Historisch hoge schuldcreatie door de overheden en vergrijzing zorgen op langere termijn voor structureel lagere groei. Dat tempert de inflatie. Het is bijna als een natuurwet waaraan niet te ontkomen is voor het komende decennium. Daarom is schuld wél belangrijk. De geldcreatie door de centrale banken blijft nodig om deflatie te vermijden.
De huidige prijsstijgingen voor diensten en goederen zouden grotendeels te wijten zijn aan verstoring in aanvoerketens en bestedingsgekte bij de consumenten nu ze weer geld kunnen uitgeven en nu ze anderhalf jaar lang meer dan vroeger hebben kunnen sparen. Maar in de tweede jaarhelft zou de verwachting van inflatie de coronapandemie kunnen vervangen als motor voor een verdere hausse in de lokale vastgoedmarkt van Knokke.
Dit artikel komt uit ons magabook KNOKKE Talks. Issue 01 (summer vibes 2021).
