Cart 0
Wanneer ik denk aan wat er in 2022 allemaal verandert en belangrijk is voor onze klanten, dan is het goed om wat tijd te nemen en na te denken over een aantal zaken die op ons afkomen. We komen daar niet altijd aan toe. De dagelijkse gang van zaken in een vastgoedkantoor kan best hectisch zijn met problemen die nu opgelost moeten worden en niet-exclusieve opdrachten in een zeer concurrentiële omgeving.
2021 startte fel, met dezelfde coronawind in de zeilen die de vastgoedmarkt sinds de zomer van 2020 vooruitstuwde. Gaandeweg is de voorraad opgedroogd en is de markt geëvolueerd naar minder verkoopvolume en steeds hogere prijzen omdat de vraag wel hoog blijft. We zitten nu op een markt met evenveel verkopen als voor de coronapandemie, maar met prijzen die 15-20% hoger zijn.
STIJGENDE PRIJZEN
De prijzen stijgen om drie voorname redenen. Ten eerste omdat er veel vraag en weinig aanbod is. De kortetermijnoorzaak van zowel de hoge vraag als het lage aanbod is eenzelfde: vakantiegangers willen naar Knokke komen of naar hier verhuizen. Buitenlandse reizen zijn moeilijker en intercontinentaal reizen is naar vele bestemmingen onmogelijk. Op korte afstand is dit voor vele Belgen, Nederlanders en Luxemburgers de geliefkoosde bestemming.
De prijzen stijgen ook omdat de financiering gemakkelijker is met historisch lage rente en omdat de aandelenmarkten het goed doen. Vermogenden herbeleggen vaak de winst uit aandelenverkoop in vastgoed. Een gestaag stijgende aandelenportefeuille geeft de burger in elk geval moed om een vakantieverblijf te kopen. Het vermogen van de meeste kopers bestaat vooral uit vastgoed en aandelen.
De prijzen stijgen tenslotte omdat bestaand vastgoed meestijgt met de nieuwbouw waarvan de kosten veel gestegen zijn, recent door de schaarste aan bouwmaterialen maar al langer door steeds meer regelgeving rond ventilatie en energienormen.
Er komen in 2022 nog extra kosten voor de reductie van stikstof en CO2.
FISCALITEIT
De Vlaamse verkooprechten wijzigen per 1 januari 2022. Voor de enige gezinswoning dalen ze naar 3% maar voor tweede verblijven stijgen ze van 10% naar 12%. We verwachten een beperkte impact hiervan op de koopappetijt. Het belastingvoordeel voor tweede verblijven blijft voorlopig overeind, maar dat gaat om kleine bedragen. Meer fiscale hervormingen zijn in deze regeerperiode niet te verwachten.
WOONBELEID
Een debuutinterview van onze nieuwe burgemeester in De Tijd van februari 2021 veroorzaakt tot vandaag onrust bij onze klanten. Hij liet een ballonnetje op over een domiciliëringsplicht in bepaalde wijken. Sindsdien hebben we er niets meer over gehoord en we hopen dat dit zo blijft.
Verder heeft het gemeentebestuur zich tot doel gesteld de toeristische verhuur in bepaalde wijken aan banden te leggen. Ook dit zal goed doordacht moeten worden. In de wijk Albertstrand verdwijnen de komende jaren opnieuw 2 hotels. Er zijn te weinig mogelijkheden voor niet-eigenaars die in de zomermaanden enkele dagen in Knokke-Heist willen verblijven.
Naar 2022. Wij denken dat de residentiële vastgoedmarkt ook in 2022 goed zal presteren. Er zijn op dit moment geen grote spelbrekers in zicht. Dé olifant in de kamer is de rente. Hoe lager de rente, hoe beter voor de vastgoedmarkt. Dit is een open deur intrappen. De negatieve werkelijke rente verplicht spaarders die risicoarm willen beleggen bijna om vastgoed te kopen. Ook vennootschappen kopen en verhuren momenteel vastgoed in het duurdere residentiële segment om de liquiditeiten die ze niet nodig hebben voor hun bedrijfsvoering aan het werk te zetten en negatieve rente te vermijden.
Hogere rente kan een gamechanger worden, en ooit komt die er. Er is de hoge inflatie en de vraag in hoeverre die blijvend is. De ECB lijkt er vanuit te gaan dat die volgend jaar daalt en wil de beleidsrente niet verhogen, ook al om de met schulden beladen overheden niet in de problemen te brengen. Maar als de ECB in 2022 minder obligaties inkoopt, zal de rente op de financiële markten vanzelf stijgen. De dag dat de rente, na decennia van daling, weer stijgt en de bocht wordt genomen, dan komt een lange periode op zijn einde die gunstig was voor vastgoedbeleggingen en die gekenmerkt werd door een redelijke fiscaliteit, lage rente en inflatie en solide groei. Als er dan tegenwind komt op de residentiële vastgoedmarkt, dan zal niet meer alles vanzelf in waarde stijgen. Er zal meer expertise nodig zijn en het wordt voorzichtiger laveren op de vastgoedmarkt.
“DRESS ME SLOWLY, I’M IN A HURRY”
– CERVANTES, DON QUIJOTE DE LA MANCHA
Maar door wel en wee heeft de coronapandemie toch zaken ten gronde gewijzigd. Ze heeft de mensen doen nadenken hoe ze willen leven en wonen in een nieuwe wereld. Knokke-Heist heeft goede troeven om de geliefkoosde vakantiebestemming en woonplaats van velen te worden en te blijven in deze nieuwe wereld.
Rest ons nog om jou en je gezin een fijne Kerst te wensen. Het wordt net als vorig jaar kleinschalig en rustig. Misschien breng je deze dagen aan zee door. We wensen je veel warmte en vreugde en voor 2022 boven alles een goede gezondheid.
ALEX DEWULF – WONEN IN KNOKKE IS EEN VASTGOEDMAKELAAR ACTIEF IN DE VERKOOP, VERHUUR EN HET BEHEER IN KNOKKE-HEIST. WE PROBEREN TE INFORMEREN OVER WAT NIEUW IS IN ONZE MARKT EN IN ONZE GEMEENTE EN OVER WAT BELANGRIJK IS BIJ VASTGOEDINVESTERINGEN.
Dit artikel komt uit ons magabook KNOKKE Talks. Issue 02 (winter vibes 2022).
